中国房地产最大风险就是房价下跌

中国房价只涨不跌已经成为普遍的预期，那么这背后的原因是什么?近日，搜狐财经最近专访了著名房地产专家、原中国社科院金融发展室主任、现青岛大学教授易宪容，剖析中国楼市的特殊性。

推动房价不断上涨的幕后之手是什么?房地产泡沫是否会破灭?房地产税是否应该征收?为什么德国的住房满意度高达80%?以及作为话题人物的易宪容如何评价自己这20多年来的看空论?

搜狐国富智库：政府严控房价的同时，房价却飞速上涨，为什么会出现政府越调房价越涨这种怪圈?

易宪容：住房市场跟其他市场有根本性的不同，住房既是投资品，也是消费品，我把它看成是两栖动物，两栖产品。投资品跟消费品的定价基础、运行机制、运作方式是完全不同的。

第一，中国的房地产市场，没有界定和区分投资和消费。虽然现在政策已经有了事前的界定，但非常有限，还需要事中和事后来界定，政府需要针对不同的市场出的各种政策。目前房价高的原因不是买的人多，供给不够，而是没有把投资和消费区分开。

第二，限定投资和消费没有关系后，利用信贷政策、税收政策进行限制，打击投资。比如，通过房地产交易所得税让投机买房者无利可图。可以学习韩国，第一套房可以免税，第二套房缴纳50%房地产交易所得税，买的越多税就越高。高税收会让投资者无利可获，那么投资人就会退出这个市场。

第三，这么多年出台的政策这么多，房价却涨的越快，主要就是因为房地产可以投机炒作，却没有通过好的政策来遏制房地产投机炒作。比如，在德国买房赚钱是不可能的，房子的租金、房价每年升多少都是有规定的，每年房地产开发商把房子卖出去，利润超过了20%，买房的人就可以起诉，卖房者就可能坐牢，所以暴利是不可能的。

搜狐国富智库：按您的意思，是不是要尽快推出房地产税?

易宪容：中国市场发展这么多年，中国房地产税非常的落后，非常的有缺陷，非常的有问题。房地产税的概念很多，房地产交易税、房地产交易所得税、房地产物业税、房地产税、房地产空置税、房地产遗产税等等。我们中国本来是有一个房地产交易所得税，但这个交易所得税后来被地方政府化解掉了，有时政府为了发展房地产，鼓励大家规避税。

搜狐国富智库：任志强认为大家获得房产的方式不同，有的是分配的，有的是买的商品房，他认为统一征收房产税可能会出现不公平问题，他希望能够区别征税?

易宪容：中国本来就是由计划经济到市场经济过来的，在这种情况下，住房是有各种各样的，有分配的住房，有购买的住房。我们现在第一个要讨论的问题，是经济学的法则在哪里，学理在哪里，而且永远找不到一个绝对的公平，只能尽量公平。房地产税得出台也是为了让财富公平。

搜狐国富智库：您觉得影响中国房价最具有决定性的因素是什么?

易宪容：一个前提条件，一定要房价上涨。最核心的概念，这么多年政府发出的各种信号都在让房价上涨，然后投资者千方百计的进来，买房子的人就越来越多。

同时还可以借银行的钱用买的房赚钱，比如，通过向银行借钱首付30%，只要房价在上涨，特别是涨的快的时候，这个时候市场利率10%，房价涨了20%、30%。不通过银行，通过过桥资金，利率就比银行高一些，10%或者15%，一年以后卖掉，我就可以赚25%以上。

搜狐国富智库：您刚才说向银行借钱，之前4月份的时候央行降准，各个银行也掀起了抢钱存储大战，有人说这一部分，银行抢来的人基本都进入了房贷市场，您是怎么觉得的?

易宪容：这都是非常非常小的事，如果房子一天涨50%，千方百计各种各样的钱都会流进去，不一定仅仅是降准的资金。只要有高利润就总有钱出来，今年的储蓄率下降就是银行的利率太低了，大家不在银行存钱了。

搜狐国富智库：我们也看到最近统计局的数据显示，一线城市的房价有所回落，三四线城市的房价整体上涨，但就个人而言，北上广一线城市的房价并没有明显的回落，您觉得我们是否该质疑这个数据?

易宪容：其实现在国家统计局的数据，都是可看可不看。总的来说，统计局的数据是可调节的，第一，房价都是地方房管局报过来的，可以直接操纵报上去的房价，比如，深圳上涨是一倍以上，下跌的时候就0.1，0.3、0.5，这就是人为操纵。第二，网签的价格同样可以控制。第三，房价连续环比上涨0.1、下跌0.1没有什么意义。

目前，政府既要遏制房地产的快速上涨，又要稳定房价，现在通过限卖限购政策控制房地产价格保证它稳定，也就是说整个价格上涨预期还会存在，所以价格还是上涨的。

另外，当下房地产市场是一个投资为主导的市场，它的价格是根据投资者的预期来决定的，如果投资者预期价格上涨，那么他就会进入。

搜狐国富智库：据您的研究，目前，一线城市和二三四线城市的房价有什么变化?

易宪容：现在很多二、三线城市的房价也开始向北京看齐，从去年开始三四线城市房价也在全面的普遍上涨。比如常州，一年前的房价也就五六千、七八千，最近已经两万多了，主要是政府鼓励大家多去买，一买价格就越来越高。

如果政策真的要调整，跟韩国一样的，推出房地产交易税、房地产交易所得税，而且还不要立法，50%、60%，最高的70%，投机房地产的投资者全部就会逃掉。如果政府不调，可能还要拖，拖到什么时候，房地产泡沫会破裂还不知道，中国太大了，而且从计划经济到市场经济发展过来的。

搜狐国富智库：三四线城市房价都上涨了，商品房的库存有没有发生什么变化?

易宪容：房价上涨库存就越多。只要房价上涨，政府就拼命卖土地，开发商就拼命的建，没有库存的问题。看库存，第一，要看是不是现有的房子;第二，是不是批发出去的土地没建的。

据了解，按照规划好的城市可以住34亿人口。现在全国的商业用房总体过剩，很多地方空着很多，天津的于家堡的高层一大片，几十层都是空的。

搜狐国富智库：数据显示，现在抢房是因为住房类库存很紧张，大概只能支撑2-3个月，但您说商品房目前是严重过剩，二者是失衡的，您认为是这样的吗?

易宪容：不是。住房如果是消费品，每个人根据自己的消费能力来购买不同的住房;如果是投资品，关键要看房价上涨还是下跌，如果房价下跌，就全部过剩，没有多少人去买，但不要跌多了，就跌10%都可以投，跌50%那就不行了，你这个概念是不成立的。

搜狐国富智库：最近丹东、海南房价在上涨，一个城市突然因政策等原因就火起来了，您怎么看这种现象?

易宪容：这很简单，鼓励房地产投机炒作，大家把住房作为一个财富，作为一个赚钱工具。政策发出一种信息，告诉你买房赚钱，买房是财富持有，买的房越多就赚钱越多，财富持有越多。所以政策一发布，这就传递出可以抢房子的信号，抢到房就是抢到钱。

搜狐国富智库：那雄安以租代住的房地产模式，您觉得这种模式是可以复制的吗?

易宪容：这个必须绝对的限制不能炒，谁炒房就进行拘留，如果不下命令是不行的。其实也说明了一个很简单的问题，政府要控制房地产投机炒作太容易了。

搜狐国富智库：通过您现在研究所掌握的数据来说，哪些地方的区域可能是房价处在很危险的状态?还有哪些城市可能会存在就比较好的上涨空间?

易宪容：现在总体来看，我们的房地产市场都很危险，很边缘的、空置的地方价格都炒起来了。住房是住的，不是炒的，到现在一点都没有落实，没有通过房地产交易税、房地产交易所得税来全面的控制。

如果要落实，首先要改变住房市场的性质，去除房地产市场的投资功能。现在整个的市场就看政府，但是政府一直这样搞下去，总有一天会出大事，但是这个大事什么时候通过什么方式发生，根本不知道，风险不可控的。

尽管法律制度健全的美国同样的会发生金融危机，过去中国没有意识到用金融杠杆去炒作，现在大家都在用金融杠杆在炒，一旦投资产品的利息下跌，卖都卖不出去，现在北京的房价几万一平米的价是有，但交易极少。

搜狐国富智库：：您觉得就是金融开放，很多钱流入房地产，房地产的违约率、房贷占均收比会有什么风险?

易宪容：房地产现在最大的风险是房价下跌。房价不跌的时候可能看不出来，只要上涨，大家都觉得我赚钱，但是靠杠杆投拉动的投资品，价格下跌永远比上涨快的多，上升的时候就慢慢升，但是跌的时候突然间几天就跌70%、80%。

现在最怕房价下跌，因为房价一下跌，所有的问题、风险都会出来，比如，抵押贷款，中国住房市场跟银行信贷密切相关，至少80%以上用房子抵押。如果房价不跌就没有什么事，大家就看不出来。

搜狐国富智库：现在我们的住房这一块，就是违约率和房贷占居民的收入的比例，然后中国就购房导致的债务，应该处在什么水平大体上?

易宪容：现在违约率来讲，房价不下跌违约率很低的，因为房价不下跌的时候，就这个房子可以重新抵押卖掉。现在违约率最大的问题就是，这几年个人的杠杆程度越来越高，负债比例，现在已经升多50%以上了，这个升的非常快，特别是这两年，个人负债比例升高。

搜狐国富智库：您刚才说的，因为最近几年地方政府的债务也是高垒，也没有拉动房价，也没有用出让土地的资金来弥补这一块，您觉得出让土地金和房价他们之间有什么联系?

易宪容：土地出让金和房价当然有联系，一方面希望更多的土地卖出去，而且也要以更高的价格卖出去，然后房地产企业获得的土地价格太高，自然要把房价抬高，土地出让金与房价是一个恶性循环。

地方政府除了考虑房产税，而且房产税到底什么东西大家也不知道，现在都在讨论，还在调，这个事意义不大。

此外，地方政府的债务是无止境的，同时地方政府又可以大建，有些项目就那么大工程，花那么多钱，就浪费多少。

搜狐国富智库：我们知道德国的住房满意率是非常高的，就据调查达到80%以上，您觉得我国是怎么可以借鉴德国的这种方式?有什么可以供我们借鉴的?

易宪容：德国的房地产市场发展非常好，房价三十年上涨不到10%。我们政府也在借鉴。德国的住房租赁市场比较发达，57%的居民是租房，且德国的房地产市场任何一个居民炒作住房，赚钱几乎等于零。因为他有一系列的法律规定的清清楚楚，超过20%就会有人举报，30%就得坐牢。

德国有一套健全的法律，政府有责任保证每一个人的基本居住条件。通过发展租赁市场、拥有配套的法律体系，并且政府补贴租房，并保障租房人的权利。租客协会的发展，房地产上在开发时，租赁和商品房是有相应的比例的，并且在租金租住时间上保障居民的权利。所以我们的政府也要保证居民的基本居住条件。有一系列的保护措施，大家觉得租房适合了，就不去买房子。

搜狐国富智库：你预期我们的房价还会继续上涨吗?

易宪容：现在政府政策不变，房价还是会上涨。

搜狐国富智库：现在是不是还可以投资买房?

易宪容：现在房地产市场是一个高风险的市场，房地产泡沫已经很大，现在大家做投资不要把过去房价作为未来投资的依据，做投资一定要放在比较安全的地方，未来的房价怎么样还不知道，政府也希望房价一直保持稳定。

搜狐国富智库：：您一直在呼吁政府要调控房价，但是近些年来房子一直在涨，您怎么评价这些年的努力?

易宪容：我认为房地产市场要回归到消费市场，首先，政府要保证每一个公民的基本居住权，一个政府不能做到这一条，就是失职。这么多年我一再主张的就是这个最基本的东西，现在我的思想“房子是住的，不是炒作的”，已经有中央文件指出了，政府已经接受了。