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未来房地产的三种玩法

发布时间: 2018-09-06 12:02:22

来源: 今日头条

分类: 行业动态

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房地产政策调控进入周期性尾部,未来政策将呈现怎样的走势,取决于决策层对房地产抱持何种态度,又在多大的决心下改变当前房地产发展的扭曲形态。

未来房地产的三种玩法

放开调控闸门,取消限购

限购的推出及其变本加厉的行政调控升级,形成限购、限售、限价、限贷等一系列情绪化调控,供需的结构性失衡,导致市场流动性不足,迫使刚需与有效供给矛盾裂痕不断加大,整个房地产市场不断没有因为调控的升级趋向良性发展,反而因为预期的破坏走向更加恶劣的边缘,投机与炒作让房地产充满非理性风险。

限购政策的初衷,本来是通过购房适格群体的约束,形成结构性边际调整,让置业潮逐渐趋于理性,然而并不被市场买账,叠加限购政策的相关配套措施空白化,政策造成的限制性恐慌,和中介、房企的推波助澜与惜售进一步加剧了市场的供需失衡,价格信号开始紊乱,市场预期被破坏,投机、炒作之风开始弥漫整个房地产市场。

政策调控与市场反调控的矛盾不断升级,政策的每一次松动便遭遇市场的新一轮狂飙暴涨,庞大的泡沫风险终于迎来史上最严厉的调控加码,限售、限价、限售与限购四维一体,疯狂的房地产市场流动性彻底被锁死。

这显然算不上好的政策调控,锁住了市场流动性,遏制了泡沫风险,但是资金链的断裂带来的企业、金融风险与产业关联带来的经济损伤,伤敌一千,自伤八百,让这一严厉的政策调控本身缺乏长期实施的基础,放开限购,甚至是限售、限贷、限价只是时间问题。

问题是,放开限购居民的购买力如何解决?多年来的房价上涨,居民在购房上的不遗余力早已让多数人到了山穷水尽的地步。解决这一难题,必须一方面放开限售、限贷、限售,让处于封锁期的房地产得以交易流通,将房地产流动性重新打开,激发市场活力,另一方面宽松货币,既保楼市,又保宏观经济基本面。在此过程中,监管政策与货币政策将完全分化,监管政策继续维持金融去杠杆目标不放,约束金融机构的非理性信贷扩张,同时货币政策将盯住宏观基本面,保持合理的宽松,确保流动性保持相对充裕。

当然,可能的情形是,在放开“四限”的同时,市场首先将基于前期锁死盘的获利抛盘,令房地产市场价格迅速下探,形成短期的价格下跌,但随后市场将在政策激励与货币支撑下很快企稳,置业一族在相对的低位进入了房地产市场,前期高位接盘的人得以在相对的高位获利了结,整个房地产市场在经历了短期的调整震荡后,重新激活了流动性,释放了部分风险,而重新站在一个相对低的平台上继续稳步发展。

产权分割,剥离金融属性,满足市场刚需

房价居高不下,到了行政调控已经难以解决的地步下,不仅事关经济问题,更关乎民生福祉,既不能刺破高房价泡沫,又要满足购房群体住房需求,合二者以安国,需要另一种房地产思路,化解燃眉之急。

产权分割,有可能成为未来我们运用于房地产治理的新兴政策工具。

具体来说,在天价房已经难以逆转,群众又无力购置的情况下,决策层将推出部分产权购买的方式,满足市场需求与住房刚需。全价8万元/平的商品房,可以依据购房者不同的购入价格,赋予房子不同程度的产权,除不能卖出以外(卖出必须先补齐剩下产权的购入差价,加上市场溢价),房子与一般商品房没有任何区别。

产权分割剥离了房子的金融属性,让投机、炒作失去空间,回归住房的基本属性,保障低收入者购房的基本权利,满足其住房需求,既防止了高房价的长期危害,也缓解了社会住房矛盾。

推出产权分割,背后仍然牵扯到很多问题,突出的就是由政府承揽的那一大部分差价,昂贵的支出导致的庞大债务可以维持到几时?其背后逻辑,等同于政府依靠土地财政的卖地收入,为产权分割下的购房群体买单,支付其剩下的债务,在刚需群体只是满足简单的住房需求,而无法基于售出向政府补足剩余产权费情形下,政府必然债台高筑。

打破垄断,健全市场机制,重塑房市格局

在风险高度积累又乱象丛生的房地产,寄托于简单的行政调控,已经难以根治,很容易成为引爆风险的市场炸弹,亟须从整体出发,全面改革。

破除政府垄断住宅用地体制。新千年伊始,土地招拍挂制度的建立与房地产业作为国民经济的支柱产业,是我国土地市场与商品房市场走向深度货币化的推动力量,政府垄断住宅用地,逐渐形成土地财政,以致对卖地收入高度依赖,至今积重难返,有其制度根源。打破政府垄断土地体制,让土地回归自由市场,形成工业用地、农业用地、住宅用地在资源配置上的合理均衡,间接调整产业结构,优化土地空间布局,减少用地浪费,增加住宅上的有效供给,到了认真梳理与加快研究的时候了,破除制度阻碍,优化用地结构,释放住房红利,在全面深化改革的当下应该做到着力突破。

破除开发商垄断住宅供应体制。土地被政府垄断,建房被开发商垄断,最终造成的房地产价格扭曲很难避免,再加上庞大的需求、政策调控、市场预期不稳,房价很难形成供需均衡。如果能在住宅供应体制上加以改革完善,放开房产开发市场,允许自然人合作建房,允许非房企自建房,允许农村集体自建房,允许大城市周边生态修复企业用地开发,允许空置闲置土地的合作建房,所有市场主体都可以在科学框架下参与进来,削弱房地产市场的商品化功能,房价问题也能迎刃而解。广大的农村地区可以自己建房,城市在有效规划下,也应当允许自建房,其本身不应有制度上的阻碍。

消除恶意空置。在租售同权全面推开的背景下,着力进行房屋空置的清理与整治,十多年来我们房地产市场迅猛发展,所建成的房地面积,叠加在建房地面积,以及市场库存,足可满足人们居者有其屋,因此当前的一部分问题,不是继续增加多少公租房,而是加快摸底清查,迅速降低空置率,避免房屋的空置浪费,严厉打击恶意空置者。

推出房地产税。通过不动产登记全国联网平台,建立健全房地产税调节机制,有力调控刚需与改善型住房以外的不合理房产持有行为,整肃房地产秩序。

完善农村土地制度。任何改革都不应该忘记农村,房地产开发建设给了城市排他性的巨大红利,但是广大农村长期以来土地市场的“封冻”造成城乡土地市场难以自由流转,城乡两个系统在城市化与城镇化过程中农民与市民发展权益上的倒挂与不平等,导致只能允许农民进城买房,不允许农民利用自己的土地合理开发增加收入,形成新时期的城乡发展不平衡,需要认真加以解决,不可任其延宕日久。农村缺乏有力的政策引导,导致大片田地荒芜,城市基于大量的人口涌入,造成难以根治的“城市病”,有我们区域发展不平衡的问题,但根源仍然在于政策引导不力,不能将发展的资源、人力有效配置在城乡两个系统上,形成发展互动。

政策是最大的变量

不管采取何种方式,维持或改良或全面改革现行房地产业发展,离不开政策的规划引导,政策仍然是影响房地产业发展的最大变量。在全面深化改革的当下,对旧有不符形势发展、不合时宜的政策及时加以清理调整,改弦更张,让政策的制定与实施更加符合形势发展的需要,以利国计民生,仍然是当前最大的红利,在经济下行周期日益严峻,外部市场难以为继,内需亟待培育的背景下,加快涉及民生的重大制度改革,形成有利当前,更利长远的改革预期,迫在眉睫。

责任编辑: pyx

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