不管什么样的房地产政策，都需要给人以稳定的预期

问：过去大半年，各地不断出现新的房地产调控政策。您怎么看待不断变化的房地产政策?

冯叔 ：过去，我们的住房政策，我们的经济政策，在房地产方面经常摇摆，决策者和政策制定者经常会变化，拧麻花一样。比如说，在经济低迷的时候就比较看重房地产，作为经济增长的拉动需求的政策就特别多，去刺激经济增长。 但是这么刺激以后，房地产上去了，房价高了，大家嚷嚷，然后又觉得这还得考虑住房。不光是经济增长，还有一个社会的基本保障，还需要照顾到公平，于是就开始调整。

这不光是现在，其实房地产政策一直都是这样。你看经济适用房政策提出多少年了? 9070 政策、公租房、廉租房……这条系列，在房地产领域里面一直摇摆。经济好的时候，我们就强调公平，政策里头都是强调低收入人群要解决住的问题。经济稍微不好，就把房地产放开，让它带动增长。

最近一段时间，有些地方对房地产又开始松了，因为经济整体上出现了严峻的挑战。有一些地方经济不太好，现在开始松了，就是这样。这样带来最大的一个问题是，我们不能够建立一个可持续的健康的房地产市场，同时也不能建立一个良好的保障基本居住需求的稳定的保障制度。 所以应该把保障跟市场分开。

应该把保障跟市场分开

全世界解决住房问题一共有三种模式：美国的模式、新加坡的模式、德国的模式。 德国的模式叫「房住不炒」。美国的模式是市场解决一切，主要靠市场。新加坡就是把两股道分开，保障的归保障，市场的归市场。 我们现在也确实需要把它搞清楚，用新加坡的模式，保障的归保障，市场的归市场，或者就是德国的「房住不炒」。

无论哪个政策，现在最重要的是要坚持。地球上没有一种政策、一种体制是完美的，但是坚持持久的政策，是能带来社会安定的。哪怕一个坏的政策，坚持 100 年大家都形成习惯，也就这样了。一代人的预期形成了。

比如新加坡，它的这个政策也坚持一两代人了，大家预期形成了。从一生下来就知道自己是该进组屋系统，还是进私人房地产系统。 如果是普通上班的，那肯定进组屋系统，预期非常稳定，而且不改变。所以为什么新加坡人的眼神都不漂移?他没法漂移，他啥事都确定。

为什么中国人的眼神都是漂移的、张望的、充满了渴望的、焦虑的、急躁的、愤怒的，和迷茫的?就是有太多可能性了，人一生有太多可能性，这才出现这样一种情绪。 在住房上也是，比如说现在的年轻人，你也不好判断，到底是买，还是租?一会儿一个政策，一会儿一个政策，如果你生下来就告诉你要么组屋，要么买私人房地产，而且买私人房地产是单行线回不来的，你的预期就会变得稳定。

如果是新加坡人，选择冒险创业，在外边折腾了。把组屋卖了弄点钱创业。创业失败了想再回组屋系统，不行，回不来了。所以为什么新加坡人不太敢创业?他失去了既得利益就回不来了。

美国不是这样。美国就是市场，随便折腾。 创业失败了，到时候再去打工，反正还得贷款买房，无所谓。所以美国是单行线、双行线，有 one way，一条线，也可以来回，U-Turn，再回来，美国是很多选择。

我们现在是很乱的选择，我们的选择也很多，但是每个选择都不长久。 每个选择都不长，比如共有产权房，这又出个选择。长久吗?过一阵政策变了，你今天选这个又吃亏了，还不如咬牙买个便宜的商品房。

所以我就感觉目前的「房住不炒」政策是着眼于公平的一个政策，但是要长期。一旦出台这个政策，咱就把和它相抵触的政策都收了。就用这一个政策，坚持一代人两代人，问题一定解决了。