央行降准 楼市解渴？

“按照以往的经验，楼市依然会获益。”易居智库市场研究总监严跃进分析，此前每一次降准，无论是直接还是间接，楼市都会有较为积极的反应。本次降准的宏观背景，是实体经济增速的进一步放缓。同时，房地产市场已经得到基本控制。

缓解无钱拿地

和硕地产首席分析师郭毅表示，降准有利于流动性的宽松，对于资金密集型的房地产行业来说，将形成一定的支撑，有助于稳定楼市，提高开工量，减少各地频出的土地流拍流标现象。

资料显示，一段时间内，房企拿地的积极性有所减弱。

据统计，2018年1-8月，随着房地产调控政策的持续深化，加之房企融资环境收紧、偿债压力不断加大，房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

相关机构公布的数据显示，2018年1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。

北京土地市场也表现不尽如人意。据我爱我家市场研究院数据，2018年上半年，北京土地供应合计17宗，供应建设用地总面积为126.36万平方米;土地成交合计31宗，成交建设用地面积总计为262.88万平方米。与2017年上半年65宗供应用地相比，土地供应数量减少73.85%，供应建设用地面积相应减少70%;土地成交数量减少36.73%，成交建设用地面积减少22.86%。

业内人士分析，成交下滑与供应有关，但开发商拿地预期下降也是事实。

全国范围内，包括融创、恒大、泰禾在内的众多千亿房企在今年前9个月拿地数量都有明显下滑。恒大董事局副主席兼总裁夏海钧此前表示，恒大战略正在从三高一低向三低一高模式转变，其中最主要的核心就是降负债。恒大今年上半年负债率大幅下降的原因之一，就是得益于企业在土地储备的扩张速度上有所降低。

融创中国董事局主席孙宏斌也公开表示，房地产企业最大的风险便是在于买贵了地。融创避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。

今年上半年，拿地排行榜单排名前十名开发商中，国企央企占比达到一半，这在以前并不多见。这得益于货币趋紧的背景下，国企融资成本和渠道优势的同时，也反衬出市场整体的资金压力。

“房企拿地谨慎与资金紧张直接相关”，严跃进表示，降准后将有效降低企业的贷款成本，对于部分中大型开发商获取商业银行信贷是有较为积极的作用的，有助于企业获得新资金来源。

房企仍旧为钱所困

本轮降准目标并非“救市”，说“稳市”还差不多。相关人士指出，对于房企而言，短期内借助外来资金迅速改善趋紧的资金状况难度依旧很大，开发商仍需“自救”。

实际上，加速回款已是当前房企的共识。开发商包括品牌房企在内，全国范围内房企打折促销政策不绝于耳。北京楼市上，国庆期间包括万科、城建、恒大均推出“多盘联动”价格优惠活动，北京市场上，单个楼盘的优惠促销更是不胜枚举。

其中，部分城市的楼盘甚至打出了7折左右的“深折”，一些城市房价整体下探趋势开始显现。业内人士预测，如果市场依旧没有回暖迹象，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现，即便当前各地已有因楼盘降价而引发维权的情况出现。

此外，为改善资金状况，一些房企在内地A股上市日益困难的情况下，众多中小房企争相赴港寻求上市。9月，恒达集团、银城国际、德信中国纷纷向港交所递交IPO上市申请。截至目前，今年以来已有8家房企开启赴港上市计划。但这些房企也将面对港股普遍对内房企估值并不理想的现实。

另一些房企则在年内寻求发行超短期融资券。据不完全统计，8-9月内就有江苏中南建设、富力地产、华夏幸福等多家品牌房企发布公告称，拟发行或发行25亿-100亿元不同规模的超短期融资券。

业内人士分析，此类债券优势是到账快，缺点则是还款周期短，一般还款期为270天。如果不是为应急，并非最佳选择。

有专家分析，当前三四线城市受棚户区改造规模下降影响已开始回落;地产调控趋严以及银行信贷控制影响，部分二线城市房地产市场加快回落;一线城市房地产保持价格阴跌、成交量收缩的冰封状态。

面对当前的局面，万科甚至喊出“活下去”的口号。以万科为代表的房企把回款指标当作了超越销售额、利润等指标的最核心指标。截至目前，万科年内6300亿元回款目标完成尚未过半。

随着融资环境日益收窄，高度依赖资金支持的房地产行业愈发显得形势严峻。降准未来对地产行业的影响绝非普惠，收益的仍是那些有规模有实力的大品牌企业。郭毅认为，资金仍将向龙头房企集中，“强者恒强”的局面会得到强化。

“降准以后，或多或少会刺激银行对于个人按揭贷款发放力度的增加。同时，降准将带来长租公寓项目、农村集体建设用地等地产周边创新业务的利好。”严跃进如是表示。

北京商报记者 董家声

(责任编辑：韩肖)