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行业动态|年报季接近尾声 房企表现如何?下一篇
国务院发文支持完善长租房政策 证监会要求万物云说明多次增资及股权转让行为谁也没有料到,去年四季度房地产行业的经营环境会突然恶化,一直保持盈利增长的阳光城(000671)会巨亏。更没有预料到的是,临危受命的管理团队在短短几个月时间,力挽狂澜,使到期的76亿元债务完成了展期。
尽管仍然面临一系列的棘手问题,但新的管理班子能在短时间内迅速化解危机的作风和能力,让外界眼前一亮。只要能够保持这种有效处置风险的能力和效率,阳光城重新起航,再次展翅高飞只是时间问题。
从盈利增长到巨亏
在去年10月,阳光城发布三季报时,归属于上市公司股东的净利润还曾达到29.12亿元,同比增长6.23%。但到了今年1月,阳光城公布预亏公告,预计2021年实现归属于上市公司股东的净利润为亏损45亿元~58亿元,盈亏之间,差距接近90亿元。人们好奇,短短三个多月时间,阳光城究竟经历了什么?
2021年的年报披露,实际上阳光城因为计提存货跌价准备,所造成的账面资产减值损失多达69.51亿元。受此影响,公司的总亏损超过70亿元,其中归属母公司股东的亏损多达69亿元。
实际上,同期披露年报的荣盛、万科、中南等企业都计提了大额度的存货跌价准备,并因此造成了荣盛、中南等企业的巨亏。
但这个巨亏,仅仅只是账面上的。是审计师事务所基于对未来市场的悲观预期进行的调整,并不是实际上已经发生的亏损。
结合阳光城年报的经营性现金流可以发现,公司销售商品、提供劳务所获得的现金流入规模,虽然比2020年同期少了47亿元。但反映成本支出的购买商品、接受劳务的现金流出,要比2020年少206亿元。经营性现金净流入因此高达93亿元。
从经营性现金流的净流入水平可以看出,阳光城在2021年度实际并没有真的发生亏损,而只是会计师事务所悲观估计未来的形势,调低了未来盈利的结果。如果2022年房地产市场形势重新走好,已经计提的存货跌价准备,又将再次转回,变为当期的盈利。
有鉴于此,尽管阳光城早在1月份就公布了预亏公告,但今年以来,只要有利好于房地产政策的积极消息发布,公司的股价就会出现上涨。
而4月29日,中共中央政治局召开会议,再次定调了今年的房地产行业的整体政策趋势,表示将支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。
中国指数研究院的统计显示,在经历了去年下半年的整体成交价格快速下滑之后,从2022年1月开始,全国一百个新建城市的住宅平均价格走势,开始反弹并逐步保持平稳。由于各地的房地产新政正在持续落地,购房者的信心有望企稳。
到期债务成功展期
对阳光城来说,真正的挑战还是公司到期的债务。年报显示,2022年阳光城共有389.422亿元的债务到期,但公司目前账户上的现金只有183.88亿元。换句话说,公司账上的现金不足以完全覆盖到期的债务。
而根据其他房企的介绍,去年四季度以后,金融机构的抽贷、不续贷现象很严重。不少民营企业均遭遇了财务层面上的压力。
根据年报,阳光城也遇到了类似的挑战。2021年阳光城实现权益回款1031亿,但合并报表母公司经营性现金流入989亿,同比降低了25%,受预售监管资金管理趋严。
融资环境的巨变,对阳光城造成了巨大冲击,当年公司刚性还款达到了惊人的1410亿,导致整体性融资性净现金流为负的550亿,缺口巨大。
针对流动性危机,阳光城采取了四大措施,一是积极推动债务展期,公司累计已经完成76亿债券展期;二是积极推动资产处理;三是严控各项成本支出;四是深化组织结构调整,公司2021年的管理费用继续下降,管理费率仅为2.3%,创造了五年的最低纪录。
数据显示,截止4月28日,阳光城境外公开市场债券未按期支付本息累计1.09亿美元,境内公开市场未按期支付本息累计81.67亿元。按照上述数据,阳光城的债务成功展期率达到接近86%。
这为公司顺利应对偿债高峰奠定了重要的基础。根据一季报,截止3月30日,公司通过销售商品、提供劳务获得的现金流入总额超过70亿元以上。随着二季度市场逐步的回暖,未来公司的现金流流入有望进一步增加。
另外,据媒体报道,金融监管部门召开会议向主要资产管理公司和18家银行提供了12家房企的清单,针对其资产收并购等工作做出六项政策指导。这12家房企包括中国恒大、世茂集团、融创中国、融信中国、佳兆业、中梁控股、中南建设(000961)、绿地控股(600606)、中国奥园、荣盛、阳光城、富力地产。如果消息属实,阳光城的财务风险有望进一步得到化解。
实际上,阳光城的高管团队早就对可能六大风险点做好了筹划。
阳光城准备针对不同区域的调控政策,一盘一策,及时调整经营方向,应对政策风险;同时,计划积极拓展代建、梦享家、建筑板块上下游一体化等轻资产策略,探索新业务和利润增长点,应对市场风险。
阳光城还计划通过各种方式,以推动项目良性发展,避免被动停工的经营风险。同时,进一步精兵简政,削减无效工作界面及冗余管理层级的管理风险。
面对财务层面的风险,一方面阳光城将进一步加大请收力度,进一步强化项目现金流;另一方面,针对负债规模问题,阳光城计划盘活存量资产,加快回款,以合理控制负债规模,应对流动性风险。
由于,阳光城的大量土储集中在经济发达区域,其资产的变现度很高。相信随着房地产行业的调整到位,新的行业政策正在出台,危机能够安然度过,重新起航,迎来新的发展阶段。
责任编辑: liqiang489
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